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不能冀望自住商品房解决房价问题

【导语】:从11月底到12月中旬,北京首个自住商品房恒大御景湾进行了申购,全市共有14.8万个家庭申请。申购家庭与可提供房源套数之比达到74:1。这种供需比可以和北京汽车摇号相媲美了。

  在日前某个论坛上,著名地产大佬任志强说,买车要摇号的城市房价都得涨。限购就是告诉人们供不应求的事实。

  北京的自住商品房也是供不应求。假如14.8万个家庭都是真实有效的需求,别说恒大御景湾一个项目,就是北京今年和明年总共要建的7万套自住商品房也填不平这个需求缺口。何况,7万套的自住商品房还会因为区域位置等差异,存在一定程度的需求分布不均衡,过于偏远的自住商品房可能会受到冷落。

  对于京城楼市众多刚需置业者,特别是保障房轮候家庭来说,在保障房供应不足、商品房价格高涨的情况下,自住商品房的推出,意味着多了一种可能的选项。

  辩证法告诉我们,任何事物都是对立统一的,要用一分为二的观点来看待问题。就自住商品房来说,带给楼市的全部是正面影响吗?当然不是。

  自住商品房有利于解决刚需购房的需求,但无法解决全部需求。考虑到自住商品房整体供应量和供应节奏等原因,甚至可能只解决一部分刚性需求。许多买房人恐怕还得在商品房市场寻求购房出路。

  但这个时候再看商品房市场,商品住宅的价格可能又已经涨上去了。设想这样一种情境,在朝阳区东坝,买房人想买每平方米22000元的自住商品房没买上,再看旁边的商品住宅,地价成本已经是5万元/平方米。面粉可能都已经买不起,遑论面包?

  当然我们也希望这样的担心是杞人忧天,自住商品房的积极效果可能目前还不能完全看到,未来对整个市场的平抑作用或许会出乎想象。

  但联想到北京过往推出了20多种权属的房子(任志强语),也没能解决好房价问题。今天若冀望于这样一种自住商品房解决房价问题,也不现实。

  为避免上面设想的情境真的在未来出现,那么在北京加大自住商品房供地的同时,我们也建议北京加大整个居住用地供应量。把整个土地供应蛋糕做大,提高居住用地比例,增加普通商品住宅用地供应,避免自住商品房出现以往保障房供应不足、价格和商品住宅之间形成断崖式差距等问题。

  刚刚闭幕的中央经济工作会议提出,特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率。相信未来北京在加大供地,提高住宅用地比例,提高建设用地效率,包括盘活现有存量方面会有更多更好的举措,推动北京房地产市场平稳健康发展。

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