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消化地产泡沫须从深化土地改革入手

【导语】:“早在2010年,我们就指出,房地产市场已经存在泡沫,近两年泡沫不但没有减少还在进一步增加。当前房地产市场的泡沫在一、二线城市尤为明显,此外一些东部沿海的三线城市也或多或少地存在着泡沫。

  近几年,中国一、二线城市房价出现了非理性上涨,引发各界广泛关注。中国社会科学院党组成员、副院长李培林表示,住房问题是人民群众非常关心的民生问题。经过30多年的时间,中国初步建立了与社会主义经济体制相适应的新的城镇住房制度体系,城镇居民人均居住面积和人居环境获得极大改善,但城乡住房发展仍然存在很多问题。

  新华社副总编辑吴锦才表示,住房问题是近年来我国经济社会发展中的重大问题,它一方面关系到居民生活,另一方面关系到宏观经济发展、市场稳定,现在已经成为政府多年来持续关注和要解决的问题。

  然而,针对房价上涨的多次宏观调控效果并不明显。中国社会科学院学部委员张卓元就此总结称,在当前市场环境下,靠行政手段控制房价短期有效,长期来看还是应该主要依靠经济手段。中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇认为,随着新一届中央领导集体的组建,以及新一届政府的成立,可以看到至少在宏观层面上,对于住房发展的政策布局以及相关的理念,都有了非常大的变化

  其中最大的变化就是要把住房的建设、住房的发展纳入到城乡一体化的新格局当中来加以定位,从而谋划今后的发展路径。但他同时表示,如此一来关于住房的属性定位,以及在城乡一体化前提下如何打破二元经济体制,如何在房地产市场中完成市场对资源配置的决定作用,都是需要进一步研究的命题。

  清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示,这些年来我国房地产调控政策得出来的一个教训是“十年九调,越调越高”,一直以来的调控政策仅仅是从需求的角度加以遏制,供给层面却没有有效增加。“如果我们同样大幅度增加供给,(房价可能)不仅不会上升,至少能保持平稳,还有可能下降。”

  要增加供给,转变调控房地产政策方向,就要完善现有的土地市场供应机制。蔡继明说,目前地方政府垄断了土地市场,这种垄断行为造成了三方面弊端:一是垄断导致土地价格高于竞争性市场;二是大量的农村集体建设用地不能进入市场,导致土地供给总量严重不足;三是供给结构不合理,大量的土地都是用于工业用地,工业用地和住宅用地比例严重失调。

  蔡继明认为,就目前而言,我国尚没有严格意义上的土地市场,也谈不上发挥市场在土地资源配置中的作用。

  倪鹏飞也认为,当前房地产市场的泡沫停留在局部层面,不是整体性的,并且随着经济的发展,有可能逐渐被吸收和消化。在未来市场调控方向和政策趋势上,他建议除了改进行政调控,完善问责制度,完善差别化的信贷政策,健全住房金融体系以外,未来还需要完善土地供给政策,建立抑制地价过度上涨的机制。国土资源部应该会同相关部门与城市政府,制定各地年度供地规模、结构、价格的总量与增长区间目标,加大一、二线城市土地供应,减少三、四线城市土地供应,简化审批程序,完善问责制度;同时积极探索建立牵制地价过度上涨的长效机制。选取一些城市开展试点,研究地价上涨导致普通商品房价格过度上涨后,超出承受能力部分的出让金补贴制度。

  《住房绿皮书》的研究结果显示,2013年全国的土地供应政策呈现“一刀切”的局面,这种现象又进一步导致土地供应不足,加剧供求矛盾。报告认为,一线城市和部分发达二线城市住房需求旺盛,应该相应增加土地供应;而其他三、四线城市如果住房价格出现下降,住房供给过剩,就应该合理控制土地供给量,通过消耗已有库存的方式逐步缩小供给。报告预测,2014年我国一、二线城市仍然存在房价上涨压力,三、四线城市有稳有跌。此外,量价齐降的城市数量会再增多,这些城市主要是沿海房价畸高城市,中西部人口增长有限城市及投资投机过于严重城市。

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