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住房供应体系谋变 未来楼市走势趋稳

【导语】:尽管短期内房地产调控政策基调难有重大改变,但从长远来看,楼市调控思路已经出现变化。过去的调控主要依赖“堵”的方法,现在是以疏为主,疏堵结合,立足于市场供应端,通过加快供应来缓解庞大的市场需求。随着调控长效机制的逐步建立,未来房地产市场走势将趋平稳。

  随着年末一系列重大会议的召开,未来宏观政策走势逐渐明晰。作为宏观经济重要支柱之一的房地产,也将迎来政策变局。多数专家认为,尽管短期内房地产调控政策基调难有重大改变,但从长远来看,楼市调控思路已经出现变化。

  未来的房地产调控思路正从此前的控需求转向增供给,随着房地产市场环境的变化,新的市场供应体系将在未来几年确立。多家研究机构认为,按照上述思路,带有半市场化性质的经适房和限价房,未来很可能淡出市场。

  就房地产市场走势而言,专家强调,短期内房地产市场走势以稳为主,房价将迎来低速增长期。

  中国房地产研究会副会长顾云昌表示,过去的调控主要依赖限购、限贷、限价等“堵”的方法,来遏制旺盛的购买需求及投资动能,现在是以疏为主,疏堵结合,调控思路发生了变化。

  所谓“疏”,主要指立足于市场供应端,通过加快供应来缓解庞大的市场需求。分析人士认为,新型城镇化进程的推进,还将引致大量购房需求,未来一段时间内,加强供应将是政策主要立足点。

  此前高层指出,将建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。今后的房地产建设中,要以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求。

  顾云昌表示,未来的保障房价格由政府决定,商品房价格则由市场决定。

  按照顾云昌的观点,随着经济增长水平、市场供需情况等的变化,住房供应体系并非一成不变,而会有所调整。按照上世纪90年代房改政策的提法,我国的住房供应体系为:向低收入家庭提供廉租房,中低收入家庭提供经济适用住房,中等以上收入家庭提供商品房。未来这种方式可能有所调整。

  据了解,针对本地的市场供需形势,各地正重构各自的住房供应体系。在中央层面,也可能针对保障房政策做出新的调整。上述调整有可能纳入房地产调控长效机制中。

  专家认为,三中全会首次提出,让市场在资源配置中起决定性作用。这意味着,在未来的住房供应中,带有半行政色彩的经济适用房和限价房将可能逐渐退出历史舞台,廉租房和公租房将成为保障房供应的主体,棚户区改造的规模也将有所扩大。而在市场层面,对普通商品房和高端商品房的交易限制也会逐渐放开。

  政策基调短期难改

  尽管楼市政策的总体思路正在发生变化,但短期内政策基调恐难以改变。住建部政策研究中心研究员王珏林认为,建立楼市调控的长效机制,推进房地产领域各项改革,必须是在维持房地产市场稳定的前提之下。

  他认为,当前市场并不稳定,所以行政手段暂时还没有退出的必要。长效机制建立并非一朝一夕,在尚未建立之前,政策不宜出现“空窗期”,所以短期内调控政策不会有太大变化。

  事实上,高层对市场化思路的强调,不仅不意味着政策马上松绑,个别城市甚至在短期内对调控进行收紧。

  10月以来,包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市在内,全国共有17个城市以限购从严、限贷升级、增加供应等方式收紧房地产调控政策,以期能够稳定购房者预期。从国家统计局发布的数据来看,上月这17个城市新建商品住宅价格(不含保障房)环比涨幅明显回落,回落幅度高于70个大中城市平均值,体现出明显的政策效果。

  同时,温州、芜湖等地早在此前对楼市政策进行松绑,温州还松绑了“限购令”的“红线”。这也是自2011年1月我国推出限购政策以来,首次有城市松绑“限购令”且未被叫停。

  一部分城市明确收紧调控,一部分城市明确松绑政策的现象,在我国房地产调控史上还是首次出现。业内人士认为,这种情况意味着,房地产调控思路恐不再“一刀切”,而将逐渐差别化。

  专家表示,随着社会经济发展,不同城市之间的经济发展水平、城市价值、人口聚集程度有所差别,所以未来的房地产调控政策一定会体现出差别化思路。

  我国房地产市场化改革尚不足20年,但不同城市之间的楼市却出现明显分化。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,一二线城市因聚集了过多资源,导致需求旺盛,房价也变得易涨难跌;广大三四线城市则在土地财政的驱动下大量供地,使得当前市场面临消化压力。

  高层推进新型城镇化,以及控制特大城市的人口规模的思路,将在很大程度上弥合城市之间的上述差异。因此,未来房地产调控政策也将出现分化。

  去泡沫过程将持续

  中金标准数据公司总经理郝文嘉表示,随着房价不断攀升,在购房者消费及投资能力与房价相比不断下降的情况下,房地产价格的暴利上涨效应已经开始衰减。该机构数据显示,近3年来,全国82个城市的住宅投资收益率与2009年相比明显呈下降趋势。

  达成上述效果的主要政策手段,在于限购限贷等行政化调控思路。从上市房企财报不难看出,近几年来,房企纯住宅业务的利润率正在下降。

  上述机构认为,随着挤泡沫的继续,明年房价增速放缓已难以避免,这种观点得到不少机构认同。上海易居房地产研究院就认为,虽然当前房价涨幅处于高位,但这一指标即将见顶。

  顾云昌表示,今年下半年以来,我国房地产投资、销售增速和房价环比增速都在放缓,这样的态势将在明年得到持续。在GDP增速下降的情况下,房地产市场增速也将放缓。近两年来,一二线城市土地供应规模明显提升,将有助于缓解市场供需关系,缩小城市之间差异,并稳定房价走势。

  从更长周期来看,专家认为,随着个人住房信息系统、房地产征信系统等的完善,以及房地产调控长效机制的逐步建立,未来房地产市场走势将趋于稳定,剧烈波动的情况将较少出现。

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